Caso

A ação originária era de extinção de condomínio cumulada com indenização ajuizada pelo ex-companheiro da ré. O objetivo era alienar o imóvel que possuía com a requerida e receber aluguéis pelo uso exclusivo do bem. 

Em primeiro grau houve julgamento parcial para que fosse:

• Extinta a cotitularidade sobre o imóvel;
• Determinada a alienação judicial dos direitos pelo valor da avaliação em liquidação de sentença por arbitramento, dividido o produto da venda na proporção 50/50;
• Condenar a ré ao pagamento de aluguéis referentes à fração do imóvel pertencente ao autor, desde a citação até a venda. A apuração também ocorreria por arbitramento na liquidação da sentença. 

A ex-companheira apelou e o Tribunal julgou improcedentes os pedidos do autor de alienação judicial e arbitramento de aluguel. O autor, por sua vez, interpôs recurso especial, alegando:

• Violação aos arts.1.319,1.320 e 1.322 do CC;
• Violação aos arts. 725, 730, 879, 880 do CPC;
• Indevido o adiamento da resolução do condomínio, pois a extinção do mesmo é direito do comunheiro;
• Necessidade de a ex-companheira pagar aluguel, pois ocupa o imóvel de modo integral e exclusivo. 

Assim, a controvérsia seria sobre:

1. Existência do direito de alienação judicial do imóvel adquirido na constância da união estável por parte do ex-companheiro;
2. Possibilidade de cobrança de aluguéis pelo uso exclusivo do imóvel.

Julgamento

O Código Civil no art.1.320 dispõe que:

Art. 1.320. A todo tempo será lícito ao condômino exigir a divisão da coisa comum, respondendo o quinhão de cada um pela sua parte nas despesas da divisão.

Ou seja, é possível que se desfaça a condomínio da coisa comum a qualquer tempo. No caso, o imóvel esteve na posse da ex-companheira por mais de 4 anos, tempo no qual esteve anunciado à venda. Por isso, a Terceira Turma do STJ entendeu que, em razão do tempo decorrido, não há motivo para indeferir o pedido de alienação judicial do imóvel.

Na realidade, o uso exclusivo pela ex-companheira impossibilitava o autor dispor do bem. O STJ posiciona-se no sentido que que é direito potestativo do condômino de bem imóvel indivisível extinguir o condomínio por alienação judicial. 

Com relação à cobrança de aluguéis, o STJ entende que, enquanto não dividido o imóvel, a propriedade do casal é mantida sob as regras do condomínio, especialmente a do art. 1.319 do CC.

Art. 1.319. Cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa e pelo dano que lhe causou.

Portanto, se um dos condôminos permanece no imóvel, é possível a cobrança de aluguéis por parte do que está privado de fruir da coisa. Entretanto, no caso em tela, houve convenção entre as partes, no momento da dissolução da união estável, de que a parte ré residiria no imóvel sem pagar aluguéis até a efetiva venda. Por isso, não há como se determinar o pagamento. 

Assim: ex-companheiro que seja condômino de bem imóvel indivisível pode promover a extinção do condomínio com a venda da propriedade. Mas, se convencionado entre o casal a permanência no imóvel sem ônus, não é possível a cobrança de aluguel.

A controvérsia consiste em definir se há direito de alienação judicial do imóvel adquirido, em comunhão, vindicado por parte do ex-companheiro e a possibilidade de cobrança de aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel.

O Código Civil, em seu artigo 1.320, estabelece que será lícito ao condômino, a qualquer tempo, exigir a divisão da coisa comum, sendo a respectiva ação de divisão, imprescritível.

Na hipótese, figura-se um aparente conflito entre o direito de alienação do imóvel adquirido, em comunhão, vindicado por parte do ex-companheiro e o direito real de habitação da ex-companheira e das filhas do casal, bem como acerca da possibilidade de cobrança de aluguéis.

Acrescente-se a isso que o bem está na posse da ex-companheira há mais de quatro anos, tendo o imóvel, ao longo desse período, permanecido anunciado à venda.

Dessa forma, em razão do tempo decorrido, não se mostra razoável indeferir o pedido de alienação judicial do imóvel, tendo em vista que a utilização exclusiva do bem por parte da requerida impossibilita o autor de dispor do bem.

Sob essa perspectiva, ao impor condição não anteriormente ajustada pelas partes para a alienação do bem, o Tribunal de Justiça ceifou do ex-cônjuge um dos atributos que são inerentes ao direito de propriedade, privando-o do direito de dispor do bem que lhe pertence.

Dessa forma, correto o posicionamento do juízo de primeiro grau no sentido de que, "embora não se trate de copropriedade, eis que as partes não são proprietárias do imóvel, mas sim meras possuidoras indiretas e depositárias do bem objeto de alienação fiduciária, revela-se possível a extinção da cotitularidade dos direitos que elas possuem sobre o bem, com a alienação em hasta pública dos direitos e não do imóvel propriamente dito".

Nesse mesmo sentido, o STJ posiciona-se no sentido de que é direito potestativo do condômino, de bem imóvel indivisível, promover a extinção do condomínio mediante alienação judicial da coisa.

No que se refere a possibilidade de cobrança de aluguéis pelo uso exclusivo de imóvel, a jurisprudência do STJ entende que, enquanto não dividido o imóvel, a propriedade do casal sobre o bem remanesce, sob as regras que regem o instituto do condomínio, notadamente aquela que estabelece que cada condômino responde aos outros pelos frutos que percebeu da coisa, nos termos do art. 1.319 do CC/2002. Assim, se apenas um dos condôminos reside no imóvel, abre-se a via da indenização, mediante o pagamento de alugueres, àquele que se encontra privado da fruição da coisa.

Entretanto, na hipótese, faz-se necessário distinguir o contorno fático. No momento da dissolução da união estável havida entre as partes, restou convencionado que recorrida permaneceria residindo no imóvel, sem a necessidade de pagar alugueres, até a efetiva venda do bem. Portanto, no caso, não há como alterar o posicionamento do Tribunal de Justiça quanto à desnecessidade de pagamento por parte da ex-companheira de alugueres na proporção de sua cota parte.