Alienação fiduciária e a Lei 9.514/97

A alienação fiduciária é o negócio jurídico pelo qual o devedor (fiduciante) com o escopo de garantia, contrata a transferência ao credor (fiduciário) da propriedade resolúvel de coisa imóvel.

Em outras palavras, as pessoas que desejam adquirir um imóvel realizam um financiamento bancário para obtenção dos recursos e, em garantia, oferecem o próprio imóvel ao banco. Nesse sentido, os compradores permanecem na posse direta e detêm a propriedade resolúvel, enquanto o banco permanece na posse indireta. Se o financiamento não for adimplido, o banco retoma a propriedade plena do imóvel e vende o bem em leilão. Caso não haja alienação do imóvel, após diversas tentativas, a instituição financeira consolida a propriedade em seu nome. 

Antes da Lei 9.514/97 a garantia nessas operações era realizada por hipoteca. Embora a hipoteca tenha algumas preferências legais, não é uma garantia auto-executável. O credor, portanto, dependia do Poder Judiciário para executar a garantia e, por vezes, o processo mostrava-se extremamente moroso.

Com o advento da Lei 9.514/97 a garantia passou a ser o próprio imóvel. Nesse contexto, a lei já nasce com o intuito de dispensar a intervenção do Judiciário para execução da garantia. 

Tanto é assim que o art. 26 prevê o procedimento para consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário. Veja-se:

Art. 26. Vencida e não paga a dívida, no todo ou em parte, e constituídos em mora o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante, será consolidada, nos termos deste artigo, a propriedade do imóvel em nome do fiduciário.

§ 1º Para fins do disposto neste artigo, o devedor e, se for o caso, o terceiro fiduciante serão intimados, a requerimento do fiduciário, pelo oficial do registro de imóveis competente, a satisfazer, no prazo de 15 (quinze) dias, a prestação vencida e aquelas que vencerem até a data do pagamento, os juros convencionais, as penalidades e os demais encargos contratuais, os encargos legais, inclusive os tributos, as contribuições condominiais imputáveis ao imóvel e as despesas de cobrança e de intimação.

§ 1º-A Na hipótese de haver imóveis localizados em mais de uma circunscrição imobiliária em garantia da mesma dívida, a intimação para purgação da mora poderá ser requerida a qualquer um dos registradores competentes e, uma vez realizada, importa em cumprimento do requisito de intimação em todos os procedimentos de excussão, desde que informe a totalidade da dívida e dos imóveis passíveis de consolidação de propriedade.

§ 2º O contrato poderá estabelecer o prazo de carência, após o qual será expedida a intimação.

§ 2º-A Quando não for estabelecido o prazo de carência no contrato de que trata o § 2º deste artigo, este será de 15 (quinze) dias.

§ 3º A intimação será feita pessoalmente ao devedor e, se for o caso, ao terceiro fiduciante, que por esse ato serão cientificados de que, se a mora não for purgada no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão nos termos dos arts. 26-A, 27 e 27-A desta Lei, conforme o caso, hipótese em que a intimação poderá ser promovida por solicitação do oficial do registro de imóveis, por oficial de registro de títulos e documentos da comarca da situação do imóvel ou do domicílio de quem deva recebê-la, ou pelo correio, com aviso de recebimento, situação em que se aplica, no que couber, o disposto no art. 160 da Lei nº 6.015, de 31 de dezembro de 1973 (Lei de Registros Públicos).

[…]

§ 5º Purgada a mora no Registro de Imóveis, convalescerá o contrato de alienação fiduciária.

§ 6º O oficial do Registro de Imóveis, nos três dias seguintes à purgação da mora, entregará ao fiduciário as importâncias recebidas, deduzidas as despesas de cobrança e de intimação.

§ 7º Decorrido o prazo de que trata o § 1º sem a purgação da mora, o oficial do competente Registro de Imóveis, certificando esse fato, promoverá a averbação, na matrícula do imóvel, da consolidação da propriedade em nome do fiduciário, à vista da prova do pagamento por este, do imposto de transmissão inter vivos e, se for o caso, do laudêmio.

§ 8º O fiduciante pode, com a anuência do fiduciário, dar seu direito eventual ao imóvel em pagamento da dívida, dispensados os procedimentos previstos no art. 27.

Caso concreto

No caso concreto analisado, um devedor (fiduciante) estava inadimplente perante a Caixa Econômica Federal e questionou o procedimento da Lei 9.514/97 perante o Judiciário. A disputa foi levada ao Tribunal Regional Federal da 3ª Região (TRF-3) que entendeu que a execução extrajudicial do título com cláusula de alienação fiduciária seria constitucional, cabendo ao Judiciário apreciar o caso apenas se o devedor considerar necessário.

Segundo o TRF-3, o regime previsto na Lei 9.514/97 é distinto dos contratos firmados com garantia hipotecária justamente porque a própria lei dispõe sobre a consolidação da propriedade em nome do credor quando decorrido o prazo para quitar a dívida. 

A discussão chegou ao STF.

O procedimento adotado pela Lei nº 9.514/1997 para a execução extrajudicial da garantia é constitucional?

O STF entendeu que sim, principalmente em razão do objetivo da Lei 9.514/97 de desjudicializar o procedimento de execução da garantia. 

Segundo o precedente do STF, não há violação dos  princípios da inafastabilidade da jurisdição e do acesso à justiça (CF/1988, art. 5º, XXXV), da garantia do juiz natural (CF/1988, art. 5º, LIII), do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório (CF/1988, art. 5º, LIV e LV). Também não há violação ao direito de propriedade, pois a concretização da propriedade em nome do devedor ocorre somente com o adimplemento da dívida. 

Além disso, o STF ressaltou que a garantia da alienação fiduciária contribui para o crescimento do setor imobiliário, para a redução dos custos relacionados ao financiamento, permitindo taxas de juros mais atrativas. Tudo isso decorre da segurança que essa garantia representa com possibilidade de execução extrajudicial.

Dessa forma, exigir a judicialização da execução para retomada do imóvel pelo credor, em caso de inadimplemento do devedor, representaria um retrocesso no mercado imobiliário, principalmente em razão da mora judicial para solucionar as lides, decorrente da sobrecarga de trabalho imposta aos Tribunais.

O procedimento que possibilita a execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em garantia constante nos contratos de mútuo de imóvel realizados pelo Sistema Financeiro Imobiliário (SFI) não viola os princípios da inafastabilidade da jurisdição e do acesso à justiça (CF/1988, art. 5º, XXXV), da garantia do juiz natural (CF/1988, art. 5º, LIII), e do devido processo legal, da ampla defesa e do contraditório (CF/1988, art. 5º, LIV e LV). Ele também não infringe o direito à propriedade (CF/1988, art. 5º, XII), visto que a sua concretização, quanto ao bem financiado pelo devedor fiduciante, ocorre somente com o total adimplemento da dívida, existindo, até o cumprimento dessa condição, mera expectativa.

A qualidade da garantia fornecida pelo tomador de crédito contribuiu para o crescimento do setor imobiliário e para a redução de riscos e custos associados à atividade creditícia, potencializando a disponibilização de taxas de juros mais atrativas e, consequentemente, ampliando o acesso da população à moradia.

Nesse contexto, exigir a judicialização da execução do procedimento de retomada do imóvel cujo devedor deixa de pagar o financiamento representaria um retrocesso legal no mercado de crédito imobiliário, na medida em que, além de gerar graves consequências sistêmicas na dinâmica dos financiamentos, poderia penalizar as partes contratantes que, mesmo com demandas legítimas, teriam que enfrentar tribunais excessivamente congestionados.

Ademais, a lei federal impugnada dispõe de medidas indutivas ao cumprimento das obrigações contratuais, sob a orientação de redução da complexidade procedimental, cuja aplicação pressupõe o consentimento válido expresso das partes contratantes e a possibilidade de acesso ao Poder Judiciário para dirimir controvérsias ou reprimir eventuais ilegalidades.

Com base nesse entendimento, o Plenário, por maioria, ao apreciar o Tema 982 da repercussão geral, negou provimento ao recurso extraordinário para manter o acórdão recorrido e, por conseguinte, reafirmar a constitucionalidade do procedimento da Lei 9.514/1997 que diz respeito à execução extrajudicial da cláusula de alienação fiduciária em contratos de mútuo.