Uma administradora de imóveis pode ser responsabilizada pela venda fraudulenta de imóveis realizada por uma corretora vinculada a ela?

O STJ entendeu que sim, pois a responsabilidade da administradora, nesse caso, é objetiva e decorre de falha na prestação dos serviços de intermediação imobiliária.

No caso concreto, a autora realizou transação de compra e venda por meio de corretora, confiando que o negócio era legítimo, quando, na verdade, não era.

A corretora fazia parte da administradora de imóveis, inclusive operando em suas dependências, motivo pelo qual a administradora deve ser responsabilizada pelos danos decorrentes da prestação dos serviços de corretagem. Além disso, é certo que ambas lucraram com a venda do imóvel.

O fato de existir uma relação entre o consumidor e o corretor da administradora de imóveis demandada, fornecedora de serviços imobiliários, é o fundamento por que ela responde, seja na forma do art. 932, III, do CC, pelos atos danosos que o corretor viesse a causar em razão de sua atividade, seja na forma do art 14 do CDC.

Código Civil

Art. 932. São também responsáveis pela reparação civil:

III - o empregador ou comitente, por seus empregados, serviçais e prepostos, no exercício do trabalho que lhes competir, ou em razão dele;

Código do Consumidor

 Art. 14. O fornecedor de serviços responde, independentemente da existência de culpa, pela reparação dos danos causados aos consumidores por defeitos relativos à prestação dos serviços, bem como por informações insuficientes ou inadequadas sobre sua fruição e riscos.

§ 1° O serviço é defeituoso quando não fornece a segurança que o consumidor dele pode esperar, levando-se em consideração as circunstâncias relevantes, entre as quais:

I - o modo de seu fornecimento;

II - o resultado e os riscos que razoavelmente dele se esperam;

III - a época em que foi fornecido.

§ 2º O serviço não é considerado defeituoso pela adoção de novas técnicas.

§ 3° O fornecedor de serviços só não será responsabilizado quando provar:

I - que, tendo prestado o serviço, o defeito inexiste;

II - a culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro.

§ 4° A responsabilidade pessoal dos profissionais liberais será apurada mediante a verificação de culpa.

No caso, a responsabilidade objetiva só poderia ser afastada na hipótese de culpa exclusiva do consumidor ou de terceiro (art. 14, §3°, II, CDC), de modo a romper o nexo de causalidade entre a falha na prestação dos serviços de corretagem e o dano que se busca indenizar. Contudo, não foi demonstrada a exclusividade dessa culpa ou mesmo ser a corretora fraudadora uma terceira em relação à administradora.

Desse modo, conclui-se que a administradora de imóveis responde objetivamente pela venda fraudulenta de imóveis realizada por corretora a ela vinculada, por falha na prestação dos serviços de intermediação imobiliária. 

Discute-se a responsabilidade de administradora de imóveis pela venda fraudulenta de três imóveis realizada por corretora a ela vinculada.

A mesma controvérsia se instala acerca das particularidades dos contratos, da ausência de previsão de comissão de corretagem, da ausência de indicação do número da matrícula dos imóveis, assim como do fato de os pagamentos terem sido feitos diretamente à corretora.

No caso, houve o perpasse pelo aresto recorrido sobre a teoria da aparência, tendo sido reconhecida a responsabilidade da sociedade empresária ante os fatos que levaram a autora a crer que realizava legítimo negócio de compra e venda mediante tratativas intermediadas pela corretora.

No entanto, a corretora fazia parte da, então, administradora de imóveis. Por isso a imputação de responsabilidade à sociedade empresária pelos danos decorrentes da prestação dos serviços de corretagem, e não apenas aparentemente a ela vinculada.

A existência da relação do consumidor com o corretor da administradora de imóveis demandada, fornecedora de serviços imobiliários, é o fundamento por que responde ela, seja na forma do art. 932, III, do CCB, pelos atos danosos que viesse ele a, em razão de sua atividade, causar, seja na forma do art. 14 do CDC.

O fato de não terem os consumidores se apercebido da ausência de procuração, como reconhecera o acórdão recorrido, acabou por revelar-se de somenos importância em face da fantasia criada para enganar a todos, notadamente porque já haviam confiado na corretora quando do negócio válido originalmente realizado.

A fraudadora e a auxiliadora lucraram com a venda hígida do imóvel inicialmente negociado e quando a profissional logrou obter a confiança dos demandantes, também com base na relação mantida com a própria auxiliadora, dentro de suas dependências, passou a colocar em ação o seu plano.

Apenas a culpa exclusiva do consumidor vitimado ou de terceiro é apta a cindir o necessário nexo de causalidade entre a gravíssima falha na prestação dos serviços de corretagem e o dano que ora se busca indenizar, não se tendo, no entanto, logrado evidenciar a exclusividade dessa culpa ou mesmo ser a corretora fraudadora, terceira em face da recorrente.