ITBI e IPTU

O ITBI é o Imposto sobre transmissão de bens imóveis, seu cálculo é baseado no valor de mercado do imóvel no momento de sua transmissão. O IPTU, Imposto Predial e Territorial Urbano, é calculado com base no valor venal do imóvel, um conjunto de valores aprovado pelo legislativo que leva em consideração o terreno, localização e idade do imóvel.

O fato gerador, ou seja, a ação ou ocorrência que dá origem ao imposto, é diversa nos dois tipos de impostos. Segundo os arts. 35 e 38 do CTN:

      Art. 35. O imposto, de competência dos Estados, sobre a transmissão de bens imóveis e de direitos a eles relativos tem como fato gerador:

        I - a transmissão, a qualquer título, da propriedade ou do domínio útil de bens imóveis por natureza ou por acessão física, como definidos na lei civil;

        II - a transmissão, a qualquer título, de direitos reais sobre imóveis, exceto os direitos reais de garantia;

        III - a cessão de direitos relativos às transmissões referidas nos incisos I e II.

Art. 38. A base de cálculo do imposto é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos.

Assim, pode-se interpretar que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou cessão de direitos relativos a essas transmissões e a base de cálculo é o valor venal dos bens ou direitos transmitidos. O valor venal, no caso, é o considerado nas negociações do imóveis em condições normais de mercado, a qual poderá oscilar dentro do valor real do imóvel, considerando outras variáveis para além das utilizadas na base de cálculo do IPTU. 

Modalidade de lançamento

O ITBI admite apenas as modalidades de lançamento por declaração ou por homologação. O lançamento tributário é a materialização da cobrança do imposto, ou seja, após a identficação do seu fato gerador, será lançada a data da dívida, a quantia cobrada e o sujeito passivo. Nesse sentido, o ITBI será declarado se a norma local exigir exame prévio das informações do contribuinte pela administração para constituir o crédito; ou será homologado se a lei municipal exigir que o contribuinte apure o valor do imposto e efetue o pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.

Não é possível que o lançamento seja realizado de ofício pois o fisco não tem como conhecer todas as variáveis para a composição do valor do imóvel transmitido. Por isso, presume-se o valor declarado como condizente ao valor médio do mercado. Essa presunção só será afastada se o fisco verificar que o valor está incompatível com a realidade, quando instaurará procedimento próprio para arbitrar a base de cálculo, conforme art. 148 do CTN. 

 Art. 148. Quando o cálculo do tributo tenha por base, ou tome em consideração, o valor ou o preço de bens, direitos, serviços ou atos jurídicos, a autoridade lançadora, mediante processo regular, arbitrará aquele valor ou preço, sempre que sejam omissos ou não mereçam fé as declarações ou os esclarecimentos prestados, ou os documentos expedidos pelo sujeito passivo ou pelo terceiro legalmente obrigado, ressalvada, em caso de contestação, avaliação contraditória, administrativa ou judicial.

Em resumo: a base de cálculo do Imposto de Transmissão sobre Bens Imóveis (ITBI) é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU. Presume-se que o valor da transação do imóvel declarado pelo contribuinte é condizente com o valor de mercado. A presunção só pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo (art. 148 do CTN). Além disso, o Município não pode arbitrar a base de cálculo do ITBI baseado em valor de referência estabelecido por ele.

A jurisprudência pacífica desta Corte Superior do STJ é no sentido de que, embora o Código Tributário Nacional estabeleça como base de cálculo do Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) o "valor venal", a apuração desse elemento quantitativo faz-se de formas diversas, notadamente em razão da distinção existente entre os fatos geradores e a modalidade de lançamento desses impostos.

Os arts. 35 e 38 do CTN dispõem, respectivamente, que o fato gerador do ITBI é a transmissão da propriedade ou de direitos reais imobiliários ou a cessão de direitos relativos a tais transmissões e que a base de cálculo do tributo é o "valor venal dos bens ou direitos transmitidos", que corresponde ao valor considerado para as negociações de imóveis em condições normais de mercado.

A possibilidade de dimensionar o valor dos imóveis no mercado, segundo critérios, por exemplo, de localização e tamanho (metragem), não impede que a avaliação de mercado específica de cada imóvel transacionado oscile dentro do parâmetro médio, a depender, por exemplo, da existência de outras circunstâncias igualmente relevantes e legítimas para a determinação do real valor da coisa, como a existência de benfeitorias, o estado de conservação e os interesses pessoais do vendedor e do comprador no ajuste do preço.

O ITBI comporta apenas duas modalidades de lançamento originário: por declaração, se a norma local exigir prévio exame das informações do contribuinte pela Administração para a constituição do crédito tributário, ou por homologação, se a legislação municipal disciplinar que caberá ao contribuinte apurar o valor do imposto e efetuar o seu pagamento antecipado sem prévio exame do ente tributante.

Os lançamentos por declaração ou por homologação se justificam pelas várias circunstâncias que podem interferir no específico valor de mercado de cada imóvel transacionado, circunstâncias cujo conhecimento integral somente os negociantes têm ou deveriam ter para melhor avaliar o real valor do bem quando da realização do negócio, sendo essa a principal razão da impossibilidade prática da realização do lançamento originário de ofício, ainda que autorizado pelo legislador local, pois o fisco não tem como possuir, previamente, o conhecimento de todas as variáveis determinantes para a composição do valor do imóvel transmitido.

Em face do princípio da boa-fé objetiva, o valor da transação declarado pelo contribuinte presume-se condizente com o valor médio de mercado do bem imóvel transacionado, presunção que somente pode ser afastada pelo fisco se esse valor se mostrar, de pronto, incompatível com a realidade, estando, nessa hipótese, justificada a instauração do procedimento próprio para o arbitramento da base de cálculo, em que deve ser assegurado ao contribuinte o contraditório necessário para apresentação das peculiaridades que amparariam o quantum informado (art. 148 do CTN).

A prévia adoção de um valor de referência pela Administração configura indevido lançamento de ofício do ITBI por mera estimativa e subverte o procedimento instituído no art. 148 do CTN, pois representa arbitramento da base de cálculo sem prévio juízo quanto à fidedignidade da declaração do sujeito passivo.