REsp 2.126.726-SP
STJ • Segunda Seção
Recurso Especial
Relator: Ricardo Villas Bôas Cueva
Julgamento: 10/12/2025
Publicação: 16/12/2025
Tese Jurídica Simplificada
1. Antes da Lei n. 13.465/2017, caso a propriedade tenha sido consolidada em nome do credor mas o devedor tenha pago o débito atrasado (conforme permitido pela regra anterior), deve-se anular essa consolidação e retomar o contrato de financiamento; e
2) Após a vigência da referida lei, uma vez consolidada a propriedade sem o pagamento do débito, o devedor não pode mais apenas pagar os atrasados para retomar o contrato, restando-lhe apenas a prioridade para adquirir o imóvel (direito de preferência) por ocasião dos leilões.
Nossos Comentários
Tese Jurídica Oficial
1) Antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e
2) A partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.
A questão submetida a julgamento sob o rito dos recursos repetitivos é a seguinte: "definir se a alteração introduzida pela Lei n. 13.465/2017 ao art. 39, II, da Lei n. 9.514/1997 tem aplicação restrita aos contratos celebrados sob a sua vigência, não incidindo sobre os contratos firmados antes da sua entrada em vigor, ainda que constituída a mora ou consolidada a propriedade, em momento posterior ao seu início de vigência".
A Lei n. 13.465/2017, ao introduzir o § 2º-B no art. 27 da Lei n. 9.514/1997, alterou o regime jurídico da purgação da mora em contratos de alienação fiduciária de bem imóvel, estabelecendo que, após a consolidação da propriedade fiduciária em nome do credor, não é mais possível a purgação da mora, sendo garantido ao devedor apenas o direito de preferência na aquisição do imóvel.
A aplicação da Lei n. 13.465/2017 deve considerar a data da consolidação da propriedade e da purga da mora como elementos condicionantes, sendo irrelevante a data de celebração do contrato.
Nas hipóteses em que a consolidação da propriedade ocorre após a entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 e a mora não foi purgada, aplica-se o regime jurídico da lei nova, assegurando ao devedor fiduciante apenas o direito de preferência.
No caso, o acórdão do Tribunal da origem violou a legislação federal ao restringir a aplicabilidade da Lei n. 13.465/2017 aos contratos firmados após sua vigência, contrariando o entendimento consolidado no Superior Tribunal de Justiça.
Nesse contexto, deve-se reafirmar a jurisprudência já consolidada no âmbito da Segunda Seção, bem como das Terceira e Quarta Turmas do STJ, mantendo-a estável e coerente com o sistema normativo em vigor e adotando-se este posicionamento agora sob o rito dos recursos repetitivos, proporcionando maior segurança jurídica aos interessados, além de evitar decisões díspares nas instâncias ordinárias e o envio desnecessário de recursos especiais e agravos a esta corte superior.
Assim, fixa-se a seguinte tese do Tema Repetitivo 1288/STJ: 1) Antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que já consolidada a propriedade e purgada a mora nos termos do art. 34 do Decreto-Lei n. 70/1966 (ato jurídico perfeito), impõe-se o desfazimento do ato de consolidação, com a consequente retomada do contrato de financiamento imobiliário; e 2) A partir da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017, nas situações em que consolidada a propriedade, mas não purgada a mora, é assegurado ao devedor fiduciante tão somente o exercício do direito de preferência previsto no § 2º-B do art. 27 da Lei n. 9.514/1997.