Caso

Trata-se de ação na qual o autor requer tutela de urgência contra o condomínio, pois desejava adentrar escritório de advocacia de sua propriedade localizado no edifício comercial, a despeito do fechamento total do prédio determinado pelo síndico, em razão da pandemia de COVID-19. 

Em primeiro grau, o juiz julgou o pedido improcedente e revogou a liminar concedida. Já o TJ/SP deu parcial provimento à apelação interposta pelo autor para reduzir honorários advocatícios de sucumbência.

Em sede de recurso especial, o autor alega ter seu direito de propriedade violado ao ser impedido de entrar no imóvel, não tendo o síndico competência para tal determinação. Ainda, aduz violação ao art.7º, II da Lei nº 8.906/94, tendo em vista que precisou justificar ao subsíndico a necessidade de entrar no escritório onde trabalha:

Art. 7º São direitos do advogado: [...]

II – a inviolabilidade de seu escritório ou local de trabalho, bem como de seus instrumentos de trabalho, de sua correspondência escrita, eletrônica, telefônica e telemática, desde que relativas ao exercício da advocacia;

Afinal, requereu condenação do réu por litigância de má-fé, já que este teria sustentado tese jurídica contra texto expresso em lei, qual seja, o do art. anterior. 

Julgamento

De acordo com a Terceira Turma do STJ, o direito de propriedade confere ao seu detentor as prerrogativas previstas na Constituição e no Código Civil:

Art. 1.228, CC. O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha.

Art.5º, CF. [...]

XXII - é garantido o direito de propriedade;

O síndico, como administrador do condomínio, pode praticar os atos necessários à defesa dos intereses coumuns e da saúde e vida dos condôminos, ainda que isso restrinja outros direitos, desde que sejam restrições proporcionais. 

Art. 1.347, CC. A assembléia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Art. 1.348, CC. Compete ao síndico: [...]

II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;

Art. 22, Lei nº 4.591/64. Será eleito, na forma prevista pela Convenção, um síndico do condomínio, cujo mandato não poderá exceder de 2 anos, permitida a reeleição.

§1º Compete ao síndico:

a) representar ativa e passivamente, o condomínio, em juízo ou fora dêle, e praticar os atos de defesa dos interêsses comuns, nos limites das atribuições conferidas por esta Lei ou pela Convenção;

b) exercer a administração interna da edificação ou do conjunto de edificações, no que respeita à sua vigência, moralidade e segurança, bem como aos serviços que interessam a todos os moradores;

c) praticar os atos que lhe atribuírem as leis a Convenção e o Regimento Interno;

d) impor as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regimento Interno;

e) cumprir e fazer cumprir a Convenção e o Regimento Interno, bem como executar e fazer executar as deliberações da assembléia;

f) prestar contas à assembléia dos condôminos.

g) manter guardada durante o prazo de cinco anos para eventuais necessidade de verificação contábil, toda a documentação relativa ao condomínio.

Havendo conflito entre direitos fundamentais, deve-se utilizar a regra da proporcionalidade e verificar-se a:

• Adequação;
• Necessidade;
• Proporcionalidade em sentido estrito.

No caso, ainda que a medida restritiva seja adequada para atingir o objetivo de evitar a disseminação da COVID-19, não é necessária, pois existem outros meios menos gravosos e adequados para tal fim, como a implementação de cronograma pelo síndico, para que os proprietários possam acessar suas unidades condominiais em horários pré-determinados, mantendo a vedação de acesso ao público externo. 

Assim, o síndico de condomínio não pode vedar totalmente o acesso do prédio aos proprietários com fundamento na disseminação da covid-19, pois restringe o direito de propriedade.

O direito de propriedade confere ao seu detentor a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha, sendo ele um direito fundamental (art. 1.228 do CC/2002 e art. 5º, XXII, da CRFB).

Considerando que o síndico é o administrador do condomínio, com a competência para praticar os atos necessários à defesa dos interesses comuns (arts. 1.347 e 1.348, II, do CC/2002 e 22, caput e § 1º, da Lei n. 4.591/1964), cabe a ele adotar as medidas necessárias para proteger a saúde e a vida dos condôminos, ainda que isso implique em restrições a outros direitos, como o de propriedade, especialmente em situações excepcionais, como na pandemia da doença covid-19, desde que tais restrições sejam proporcionais.

Na hipótese de conflitos entre direitos fundamentais, para avaliar se é justificável uma determinada medida que restringe um direito para fomentar outro, deve-se valer da regra da proporcionalidade, a qual se divide em três subregras: adequação, necessidade e proporcionalidade em sentido estrito.

A medida restritiva ao direito de propriedade, consistente em impedir, de forma absoluta, o proprietário de entrar em sua unidade condominial é adequada para atingir o objetivo pretendido, qual seja, evitar a disseminação da covid-19, assegurando o direito à saúde e à vida dos condôminos.

Entretanto, a medida não é necessária, tendo em vista a existência de outros meios menos gravosos e igualmente adequados, como a implementação, pelo síndico, de um cronograma para que os proprietários possam acessar suas respectivas unidades condominiais em horários pré-determinados, mantendo vedado o acesso ao público externo.

Hipótese em que se reconhece a indevida restrição ao direito de propriedade pela medida adotada pelo síndico do condomínio de vedar totalmente o acesso do prédio aos proprietários; e, consequentemente, o direito de adentrar em sua unidade condominial.