Usucapião extraordinária

A usucapião extraordinária está prevista no art. 1.238 do Código Civil:

Art. 1.238. Aquele que, por quinze anos, sem interrupção, nem oposição, possuir como seu um imóvel, adquire-lhe a propriedade, independentemente de título e boa-fé; podendo requerer ao juiz que assim o declare por sentença, a qual servirá de título para o registro no Cartório de Registro de Imóveis.

Parágrafo único. O prazo estabelecido neste artigo reduzir-se-á a dez anos se o possuidor houver estabelecido no imóvel a sua moradia habitual, ou nele realizado obras ou serviços de caráter produtivo.

Assim, existem dois requisitos para que fique configurado esse tipo de usucapião: um de tempo e outro de posse. O transcurso de tempo necessário para que seja possível usucapir é de quinze anos, sendo este o prazo maior dentre todas as outras espécies de usucapião. A posse, por sua vez, deve dar-se de maneira ininterrupta e dotada de real intenção de se ter a coisa.

Observe que existe a possibilidade do tempo ser reduzido para dez anos nas hipóteses em que o ocupante estabelecer moradia na propriedade ou quando o ocupante realizar obras, agregando valor e utilidade ao bem.

Usucapião extrajudicial

A usucapião extrajudicial é aquela cujo procedimento é feito diretamente no cartório, sem que seja necessário ingressar com ação judicial. Inicialmente o reconhecimento extrajudicial da usucapião foi previsto no art. 60 da Lei do Programa "Minha Casa, Minha Vida" (Lei 11.977/2009), com aplicação restrita ao contexto da regularização fundiária. Posteriormente, o CPC/2015 expandiu o alcance do instituto. Sendo assim, nos termos do art. 216-A da Lei n. 6.015/1973 (incluído pelo art. 1.071 do CPC/2015 e alterado pela Lei n. 13.465/2017): 

Art. 216-A.  Sem prejuízo da via jurisdicional, é admitido o pedido de reconhecimento extrajudicial de usucapião, que será processado diretamente perante o cartório do registro de imóveis da comarca em que estiver situado o imóvel usucapiendo [...]

Caso

A autora propôs ação de usucapião extraordinária contra uma empresa e uma fábrica de lajes a fim de reconhecer domínio sobre imóvel localizado no Rio de Janeiro. Em primeiro grau houve extinção do feito sem resolução de mérito, por falta de interesse de agir. A autora interpôs apelação, a qual teve provimento negado, bem como agravo interno, o qual não foi provido. 

Afinal, a autora interpôs recurso especial apontando violação do art.216-A da Lei nº 6.015/73, defendendo o caráter facultativo da via extrajudicial para reconhecimento de domínio mediante usucapião. 

Julgamento

De acordo com a Terceira Turma do STJ, o entendimento correto do art.216-A da Lei nº 6.015/73 é aquele que autoriza a ação judicial independentemente da via administrativa, ainda que preenchidos os requisitos da usucapião extrajudicial. 

Logo, há interesse jurídico no ajuizamento direto de ação de usucapião, independentemente de prévio pedido na via extrajudicial, em razão do disposto no início do mencionado art.: "sem prejuízo da via jurisdicional".

Ainda, como a propriedade é um direito real e oponível contra todos, o simples fato de o possuidor pretender se tornar propriétario já gera a presunção de que existe um conflito de interesses entre os dois. Por conta disso, não seria possível afastar de antemão o interesse processual do possuidor.

Conclui-se que o interesse jurídico no ajuizamento de ação judicial de usucapião independe de prévio pedido na via extrajudicial. 

Cinge-se a controvérsia a definir se o artigo 261-A da Lei n. 6.015/1973, com a redação dada pelo artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015, que criou a figura da usucapião extrajudicial, passou a exigir, como prerrequisito para a propositura da ação judicial, o esgotamento da via administrativa.

O artigo 1.071 do Código de Processo Civil de 2015 inovou o ordenamento jurídico acrescentando o artigo 261-A na Lei de Registros Públicos (Lei n. 6.015/1973), que passou a prever o procedimento extrajudicial de reconhecimento da usucapião a ser processado diretamente perante o cartório de registro de imóveis da situação do imóvel.

Nota-se que o novel procedimento extrajudicial foi disciplinado "sem prejuízo da via jurisdicional", de modo que a conclusão das instâncias ordinárias - que entenderam necessário o esgotamento da via administrativa - está em confronto com a legislação de regência.

Esta egrégia Terceira Turma já teve a oportunidade de se debruçar sobre o tema em caso análogo em pelo menos uma oportunidade, como, por exemplo, no REsp 1.824.133/RJ, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, julgado em 11/02/2020, DJe 14/02/2020.

Nesse contexto, não há outra solução possível senão o prosseguimento da ação de usucapião independente de pedido prévio na via extrajudicial.