O termo inicial dos juros de mora incidentes sobre as diferenças entre os valores do aluguel estabelecido no contrato e aquele fixado na ação renovatória será a data para pagamento fixada na própria sentença transitada em julgado (mora ex re) ou a data da intimação do devedor para pagamento na fase de cumprimento de sentença (mora ex persona).
No que tange ao termo inicial dos juros, importante relembrar, preliminarmente, que a Lei n. 8.245/1991 previu o direito do locatário não residencial à renovação do contrato, por igual prazo, quando preenchidos os pressupostos do seu art. 51, quais sejam, contrato escrito e por tempo determinado, prazo mínimo dos contratos de 5 (cinco) anos e o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, há pelo menos 3 (três) anos.
Portanto, a ação renovatória é um mecanismo processual para compelir o locador do imóvel não residencial a renovar o contrato de locação, protegendo, assim, o esforço do locatário empresário de tornar sua atividade lucrativa e, de outro lado, impossibilitando que o locador usurpe o afinco alheio para se locupletar indevidamente.
De outro lado, a legislação de regência não deixa o locador desprotegido e submisso à benevolência do locatário quanto aos termos da renovação e, para tanto, dá a possibilidade de requerer, em sua contestação, a fixação de aluguel provisório, que vigorará a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a 80% do pedido e desde que presentes elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel (art. 72, § 4º, da Lei n. 8.245/1991).
Assim, julgada procedente a ação renovatória, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executados nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez, consoante determina o art. 73 da referida lei.
A questão que se coloca em discussão diz respeito ao termo inicial dos juros de mora incidentes sobre essas diferenças dos aluguéis, tendo o acórdão recorrido determinado sua incidência a partir do vencimento de cada parcela, pois o aluguel fixado na ação renovatória é devido desde a data da renovação do contrato.
Sobre o tema, importante anotar que o art. 394 do CC considera em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer, enquanto o art. 396 daquele mesmo diploma determina que não incorrerá em mora o devedor quando houver fato ou omissão que lhe seja imputável.
Salienta-se que os aluguéis provisórios poderão ou não ser fixados pelo Magistrado na ação renovatória, mas, independente do seu arbitramento, o locatário deverá manter o pagamento de aluguéis ao locador, seja do valor anteriormente estabelecido no contrato, seja do montante correspondente aos aluguéis provisórios.
Portanto, a diferença entre os aluguéis que vinham sendo pagos durante a ação e aqueles fixados na sentença é que será objeto de execução nos próprios autos e pagos em uma única parcela, o que implica em definir qual o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a referida verba.
Conjugando os comandos normativos do Código Civil e da Lei n. 8.245/1991, vê-se que a ausência de uma dívida exequível torna inviável a fixação do termo inicial dos juros moratórios como a data do vencimento de cada parcela, consoante determinado pelo acórdão a quo.
Nota-se que somente após o trânsito em julgado da sentença condenatória que fixa o valor do aluguel a ser renovado é que se poderá apurar o montante devido e, a partir de então, incidir os juros de mora.
Entretanto, a Terceira Turma desta Corte, em recentíssimo julgado de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, entendeu que o trânsito em julgado apenas implica o fato de que o credor das diferenças dos aluguéis possui o direito ao crédito e a pretensão de sua cobrança, o que não pressupõe, necessariamente, a mora do devedor.
Salientou-se que a mora do devedor não decorre tão somente da exigibilidade da dívida, sendo necessária a interpelação judicial ou extrajudicial do devedor, conforme determina o art. 397 do CC.
Desse modo, deve-se perquirir se a sentença da ação renovatória fixa prazo para o pagamento do saldo devedor, haja vista que, se o fizer, a mora do devedor se dará com o trânsito em julgado (mora ex re), mas caso o título executivo judicial não faça referência ao prazo para adimplemento, caberá ao credor interpelar o devedor para pagamento (mora ex persona).
No que tange ao termo inicial dos juros, importante relembrar, preliminarmente, que a Lei n. 8.245/1991 previu o direito do locatário não residencial à renovação do contrato, por igual prazo, quando preenchidos os pressupostos do seu art. 51, quais sejam, contrato escrito e por tempo determinado, prazo mínimo dos contratos de 5 (cinco) anos e o locatário esteja explorando seu comércio, no mesmo ramo, há pelo menos 3 (três) anos.
Portanto, a ação renovatória é um mecanismo processual para compelir o locador do imóvel não residencial a renovar o contrato de locação, protegendo, assim, o esforço do locatário empresário de tornar sua atividade lucrativa e, de outro lado, impossibilitando que o locador usurpe o afinco alheio para se locupletar indevidamente.
De outro lado, a legislação de regência não deixa o locador desprotegido e submisso à benevolência do locatário quanto aos termos da renovação e, para tanto, dá a possibilidade de requerer, em sua contestação, a fixação de aluguel provisório, que vigorará a partir do primeiro mês do prazo do contrato a ser renovado, não excedente a 80% do pedido e desde que presentes elementos hábeis para aferição do justo valor do aluguel (art. 72, § 4º, da Lei n. 8.245/1991).
Assim, julgada procedente a ação renovatória, as diferenças dos aluguéis vencidos serão executados nos próprios autos da ação e pagas de uma só vez, consoante determina o art. 73 da referida lei.
A questão que se coloca em discussão diz respeito ao termo inicial dos juros de mora incidentes sobre essas diferenças dos aluguéis, tendo o acórdão recorrido determinado sua incidência a partir do vencimento de cada parcela, pois o aluguel fixado na ação renovatória é devido desde a data da renovação do contrato.
Sobre o tema, importante anotar que o art. 394 do CC considera em mora o devedor que não efetuar o pagamento e o credor que não quiser recebê-lo no tempo, lugar e forma que a lei ou a convenção estabelecer, enquanto o art. 396 daquele mesmo diploma determina que não incorrerá em mora o devedor quando houver fato ou omissão que lhe seja imputável.
Salienta-se que os aluguéis provisórios poderão ou não ser fixados pelo Magistrado na ação renovatória, mas, independente do seu arbitramento, o locatário deverá manter o pagamento de aluguéis ao locador, seja do valor anteriormente estabelecido no contrato, seja do montante correspondente aos aluguéis provisórios.
Portanto, a diferença entre os aluguéis que vinham sendo pagos durante a ação e aqueles fixados na sentença é que será objeto de execução nos próprios autos e pagos em uma única parcela, o que implica em definir qual o termo inicial dos juros moratórios incidentes sobre a referida verba.
Conjugando os comandos normativos do Código Civil e da Lei n. 8.245/1991, vê-se que a ausência de uma dívida exequível torna inviável a fixação do termo inicial dos juros moratórios como a data do vencimento de cada parcela, consoante determinado pelo acórdão a quo.
Nota-se que somente após o trânsito em julgado da sentença condenatória que fixa o valor do aluguel a ser renovado é que se poderá apurar o montante devido e, a partir de então, incidir os juros de mora.
Entretanto, a Terceira Turma desta Corte, em recentíssimo julgado de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, entendeu que o trânsito em julgado apenas implica o fato de que o credor das diferenças dos aluguéis possui o direito ao crédito e a pretensão de sua cobrança, o que não pressupõe, necessariamente, a mora do devedor.
Salientou-se que a mora do devedor não decorre tão somente da exigibilidade da dívida, sendo necessária a interpelação judicial ou extrajudicial do devedor, conforme determina o art. 397 do CC.
Desse modo, deve-se perquirir se a sentença da ação renovatória fixa prazo para o pagamento do saldo devedor, haja vista que, se o fizer, a mora do devedor se dará com o trânsito em julgado (mora ex re), mas caso o título executivo judicial não faça referência ao prazo para adimplemento, caberá ao credor interpelar o devedor para pagamento (mora ex persona).