Em regra, a divisão do valor da taxa condominial se dá com base na fração ideal da unidade imobiliária, podendo a convenção estabelecer de maneira diversa.

No caso, discute-se a validade de cláusula da convenção que permite à construtora/incorporadora do empreendimento imobiliário o pagamento de apenas 30% (trinta por cento) do valor da taxa condominial ordinária, enquanto não for comercializada. A convenção foi outorgada pela própria construtora, que no momento da constituição do condomínio detinha mais de 2/3 (dois terços) da fração ideal das unidades imobiliárias.

Cumpre ressaltar que a taxa condominial é fixada de acordo com a previsão orçamentária de receitas e de despesas, bem como para constituir o fundo de reserva com a finalidade de cobrir eventuais gastos de emergência. Em razão disso, por questões meramente lógicas, se uma ou várias unidades imobiliárias recebem a redução do valor da taxa ordinária, a consequência é a oneração dos demais condôminos. Há, desse modo, enriquecimento sem causa da parte que se beneficia com o pagamento a menor, em detrimento de toda a coletividade condominial, com evidente violação do inciso I do art. 1.334 do CC/2002, que assenta expressamente a observância da proporcionalidade da cota condominial.

De fato, a convenção outorgada pela construtora/incoporadora pode estabelecer o critério do rateio da cota devida por cada condômino, mas isso não significa a possibilidade de criar benefício de caráter subjetivo a seu favor a ponto de reduzir ou isentar do pagamento da cota condominial.

Ademais, a disponibilidade dos serviços e a possibilidade de fruição são requisitos essenciais para ensejar o pagamento da cota condominial. Assim, se o condomínio tem, em sua área de lazer, piscina, sauna, academia e o condômino não usufrui nenhum deles, não pode utilizar esse argumento para postular a redução do valor da taxa devida.