É inválida a cobrança taxa de manutenção de loteamento fechado - por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente - às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei n. 13.465/2017 ou de anterior lei municipal.
O propósito recursal é dizer sobre o cabimento da cobrança, por associação de moradores, de taxa vinculada à prestação de serviços de manutenção de loteamento fechado.
O loteamento fechado consiste na subdivisão de um terreno em lotes destinados à edificação, com abertura de vias de circulação e logradouros públicos, cujo perímetro da gleba original é cercado para fins de manter controlado o acesso. Trata-se de uma forma de viabilizar maior segurança aos moradores.
De acordo com a doutrina especializada, o loteamento fechado é marcado pelas seguintes características: (I) é aprovado exatamente como um loteamento comum; (II) os lotes são de exclusiva propriedade dos adquirentes, que nele construirão da forma que lhes aprouver, respeitados os requisitos municipais; (III) os lotes são tributados individualmente; (IV) o perímetro da gleba é fechado por autorização municipal, sendo que o acesso é efetuado por entrada submetida a controle; (V) a Prefeitura Municipal, no ato da aprovação do loteamento, outorga concessão de uso aos proprietários precedida de lei; (VI) o loteador deve apresentar minuta do regulamento de uso e manutenção dos equipamentos comunitários (Loteamento Fechado e Condomínio Deitado. Revista de Direito Imobiliário - IRIB. 14/20).
Acerca da viabilidade da cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores nessa modalidade de loteamento, no julgamento dos REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP (DJe 21/05/2015), pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 882), a Segunda Seção desta Corte consolidou orientação de que não é possível exigir o pagamento de taxa de manutenção ou melhoria de quem não seja associado ou não anuiu com a sua cobrança. Na ocasião, foi fixada a seguinte tese jurídica: Tema 882 - As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.
Para caracterizar a anuência com o encargo, é imprescindível concordância expressa, não se admitindo a anuência tácita. Esta, conforme assentado em diversos precedentes desta Corte, pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento (v.g.: REsp n. 1.955.551/SP, Terceira Turma, DJe de 31/3/2022; REsp n. 1.941.005/SP, Terceira Turma, julgado em 22/6/2021, DJe de 30/6/2021; AgInt nos EDcl no REsp 1.902.052/SP, Quarta Turma, DJe 04/06/2021; AgInt no REsp n. 1.866.597/SP, Quarta Turma, DJe de 24/9/2020)
Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente.
A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema 882/STJ e Tema 492/STF.
Na espécie, a associação recorrida foi constituída antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, de modo que não se aplica à relação jurídica ora debatida.
O propósito recursal é dizer sobre o cabimento da cobrança, por associação de moradores, de taxa vinculada à prestação de serviços de manutenção de loteamento fechado.
O loteamento fechado consiste na subdivisão de um terreno em lotes destinados à edificação, com abertura de vias de circulação e logradouros públicos, cujo perímetro da gleba original é cercado para fins de manter controlado o acesso. Trata-se de uma forma de viabilizar maior segurança aos moradores.
De acordo com a doutrina especializada, o loteamento fechado é marcado pelas seguintes características: (I) é aprovado exatamente como um loteamento comum; (II) os lotes são de exclusiva propriedade dos adquirentes, que nele construirão da forma que lhes aprouver, respeitados os requisitos municipais; (III) os lotes são tributados individualmente; (IV) o perímetro da gleba é fechado por autorização municipal, sendo que o acesso é efetuado por entrada submetida a controle; (V) a Prefeitura Municipal, no ato da aprovação do loteamento, outorga concessão de uso aos proprietários precedida de lei; (VI) o loteador deve apresentar minuta do regulamento de uso e manutenção dos equipamentos comunitários (Loteamento Fechado e Condomínio Deitado. Revista de Direito Imobiliário - IRIB. 14/20).
Acerca da viabilidade da cobrança de taxa de manutenção por associação de moradores nessa modalidade de loteamento, no julgamento dos REsp 1.280.871/SP e REsp 1.439.163/SP (DJe 21/05/2015), pela sistemática dos recursos repetitivos (Tema 882), a Segunda Seção desta Corte consolidou orientação de que não é possível exigir o pagamento de taxa de manutenção ou melhoria de quem não seja associado ou não anuiu com a sua cobrança. Na ocasião, foi fixada a seguinte tese jurídica: Tema 882 - As taxas de manutenção criadas por associações de moradores não obrigam os não associados ou que a elas não anuíram.
Para caracterizar a anuência com o encargo, é imprescindível concordância expressa, não se admitindo a anuência tácita. Esta, conforme assentado em diversos precedentes desta Corte, pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento (v.g.: REsp n. 1.955.551/SP, Terceira Turma, DJe de 31/3/2022; REsp n. 1.941.005/SP, Terceira Turma, julgado em 22/6/2021, DJe de 30/6/2021; AgInt nos EDcl no REsp 1.902.052/SP, Quarta Turma, DJe 04/06/2021; AgInt no REsp n. 1.866.597/SP, Quarta Turma, DJe de 24/9/2020)
Às relações jurídicas constituídas antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a questão, é inválida a cobrança de taxa de manutenção de loteamento fechado, por administradora constituída sob a forma de associação, de proprietários de lote não associados ou que a ela não anuíram expressamente.
A anuência expressa com o encargo pode ser manifestada, por exemplo, mediante contrato, previsão na escritura pública de compra e venda do lote ou de estipulação em contrato-padrão depositado no registro imobiliário do loteamento. Após a entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017 ou de anterior lei municipal disciplinando a matéria, é possível a cobrança, por associação de moradores, de taxa de manutenção de titulares de direito sobre lotes localizados em loteamento de acesso controlado desde que, já possuindo lote, adiram ao ato constitutivo da associação ou sendo novos adquirentes de lotes, o ato constitutivo da obrigação esteja registrado no competente Registro de Imóveis. Tema 882/STJ e Tema 492/STF.
Na espécie, a associação recorrida foi constituída antes da entrada em vigor da Lei nº 13.465/2017, de modo que não se aplica à relação jurídica ora debatida.