Ação de Despejo

As ações de despejo estão disciplinadas na Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei de Locação ou do Inquilinato, que regulamenta de forma geral os contratos de locação.

O art. 5º estabelece que a ação de despejo sempre será o instrumento que o locador utilizará para reaver seu imóvel, independentemente do motivo que gerou o término da locação. Portanto, a ação de despejo é cabível em muitas situações, mas seu fundamento sempre será o término da locação.

Ações Possessórias

As Ações Possessórias, cuja causa de pedir e pedido são relacionados à posse que se pretende proteger, podem ser três: Ação de Reintegração de Posse,  Ação de Manutenção de Posse e a Ação de Interdito Proibitório.

O possuidor as utiliza para se proteger contra o esbulho, a turbação e a ameaça, que consistem, respectivamente, na perda da posse, no incômodo ao exercício da posse e na ameaça à posse, fatos que são combatidos judicialmente por ações distintas.

Caso

Na origem a ação foi proposta por herdeiro do imóvel ocupado pela locadora.

Após o falecimento do proprietário, os herdeiros solicitaram a desocupação do imóvel, pois um deles passaria a residir naquela casa. Porém, a locadora passou a se intitular dona do terreno, informando que pagara R$2.000,00 por ele e, portanto, exigia essa quantia para desocupar o bem.

Assim, os herdeiros ingressaram com ação de reintegração de posse contra a locadora.

Em primeiro grau, o juízo julgou procedente o pedido para reintegrar o autor na posse do imóvel.

O TJ, por sua vez, apesar de considerar que a ação correta seria a de despejo, manteve a sentença por entender que o magistrado deveria apreciar o pedido do autor. 

No STJ a controvérsia levantada foi a (im)possibilidade de conhecer de ação de reintegração de posse para reaver imóvel alugado em vez de ação de despejo. 

Julgamento

Segundo o STJ, a ação possessória objetiva restaurar situação de fato antecedente à turbação ou esbulho, para afastar a perturbação ou reinvestir o possuidor no controle do bem, ou ainda, evitar a ocorrência dessas lesões.

O art.554 do CPC prevê a fungibilidade entre ações possessórias, pois têm como objetivo único a posse, sem referência a direito obrigacional ou contratual. Já a ação de despejo prevê uma relação contratual locatícia, da qual derivam direitos e deveres, podendo resultar em posse indevida.

Assim, as pretensões têm natureza e fundamento jurídico distintos. Enquanto a de posse se baseia na situação fática (possessória), a outra se fundamenta em prévia relação contratual locatícia, regida por norma especial, impossibilitando a fungibilidade.

Portanto, as instâncias de origem, ao julgarem procedente a ação de reintegração de posse de bem imóvel locado negaram o disposto no art.5º da Lei do Inquilinato. 

Em resumo: a ação de despejo é a via processual adequada para o proprietário retomar a posse de imóvel locado. A ação possessória não serve para tal finalidade.

A controvérsia cinge-se à possibilidade de conhecimento de ação possessória de reintegração de posse ajuizada para reaver o imóvel alugado, ao invés da ação de despejo, que, por força de expressa disposição na Lei n. 8.245/1991, é a via judicial adequada para a retomada do bem locado: Art. 5º Seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo.

O art. 554 do CPC/2015 prevê a fungibilidade entre as ações possessórias - reintegração de posse (que decorre de esbulho), manutenção de posse (decorrente de turbação) e interdito proibitório (em razão de ameaça à posse de alguém) -, isso porque todas as três têm como aspecto relevante unicamente a posse, enquanto fato, sem referência a prévio direito obrigacional ou contratual.

Por outro lado, na ação de despejo há uma relação contratual locatícia subjacente, de onde derivam diversos direitos e deveres do locador e do locatário, podendo daí resultar em uma situação de posse indevida.

Embora o pedido da reintegração de posse e da ação de despejo seja a posse legítima do bem imóvel, trata-se de pretensões judiciais com natureza e fundamento jurídico distintos pois, enquanto a primeira baseia-se na situação fática possessória da coisa, a segunda se fundamenta em prévia relação contratual locatícia, regida por norma especial, o que consequentemente impossibilita sua fungibilidade.

Ao se permitir o ajuizamento de ação possessória em substituição da ação de despejo, nega-se vigência ao conjunto de regras especiais da Lei de Locação, tais como prazos, penalidades e garantias processuais.

A jurisprudência dessa Corte Superior firmou-se no sentido de que, havendo comprovada relação locatícia, a pretensão de retomada do bem imóvel deve ocorrer por rito próprio, pelo ajuizamento da ação de despejo.